estudio económico

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OPINIÓN PROPIA


  • Declaraciones Arquitecto

"Aunque todavía no se ha cerrado el presupuesto, si la cifra que se manejaba era de 15,5 millones de euros de inversión, la previsión es de no llegar a los trece millones de euros. “Es algo inaudito”, ha bromeado el arquitecto municipal y director de las obras del Mercado Central, José Antonio Aranaz.

Y se ha hecho, ha dicho, “ajustando y haciendo bien los proyectos, llevando bien el ritmo de la obra, las bajas de las licitaciones de un 23% nos dio mucha holgura también”. Respecto a plazos de la propia obra, ha indicado Aranaz, “solo se ha ido un par de meses”.


Conclusiones  de los tres documentos básicos para entender el desarrollo económico de la obra y grado de participación entre Ayuntamiento y Comerciantes


OPINIÓN PROPIA

 

Año 2016 Plan Director

 

  • Recuperar y mostrar el espacio arquitectónico original
  • Financiación pública 
  • Los valores de inversión y gastos de explotación a soportar por los comerciantes deben guardar un equilibrio. 
  • Destacar el concepto de reparto de costes en 3 partes iguales
  • Los comerciantes aportaran aproximadamente 3,2 millones de euros

  • El Mercado provisional entra dentro del presupuesto total

  • El presupuesto de la obra (9.577.903 €), IVA no incluido,

 

 Reparto con costes reales de obra

 

 

Año 2017 Informe

 

  • El presupuesto sube con relación al del Plan Director

  • El Mercado Provisional lo asume únicamente los comerciantes

  • Hay un Cambio de concepto de los 3 tercios del Plan Director que rompe el equilibrio de forma de pago de la inversión a otro concepto 

  • Actuaciones complementarias y reforma del edificio por el ayuntamiento ( 3.633.857 Ayuntamiento )

  • Resto los comerciantes (9.626.533 Concesionarios)

  • El criterio del arquitecto de reparto de costes entre Ayuntamiento y Comerciantes es decisivo
  • La aportación de los comerciantes aproximadamente 4,8 mllones de euros (3,2 millones de euros en el Plan Director)

 

 

Recordar que con este presupuesto se realizan las licitaciones

 

Año 2019 Informe

 

A la fecha de redacción del presente informe, mayo de 2019, ya se ha terminado la redacción de los proyectos, adjudicado las obras y ejecutadas un porcentaje elevado de las mismas, por lo que se está en disposición de realizar una actualización del presupuesto de inversión con valores reales en la mayoría de los apartados.

 

La adjudicación de la obra mas su ampliación es de 8.984.783,64 euros

Presupuesto final
Presupuesto final
Presupuesto informe 2017
Presupuesto informe 2017

Datos interesantes

Ayuntamiento

Del 27% presupuesto 2017  al 24 %precio final

Concesionarios 

Del 71% presupuesto 2017  al 75%precio final

 

Si realizamos una comparativa del presupuesto 2017 y presupuesto final

 

 

  • La partida de Equipamientos se convierte de 3.825.113 euros en 1.194.669 euros

  • El reparto de partidas a pagar AYUNTAMIENTO-COMERCIANTES es criterio del Arquitecto
  • Teniendo todos los informes del mal estado del edificio las partidas correspondientes al Ayuntamiento bajan de 3.633.857 euros a 3.055.884 euros

  • La partida correspondiente a Comerciantes sube de 9.626.533 euros a 9.761.759 euros

  • El coste previsto en el Plan Director del Mercado Provisional 925.000 euros su coste final 1.977.134 euros
  • Al asumir totalmente el coste del Mercado Provisional 1.977.134 euros supone un coste mensual por cada comerciante de 2.034 euros por su uso

  • La partida para la reforma del Mercado Central asciende a 15 millones de euros quedando un remanente de 2.200 millones de euros

  • El reparto de costes

     

    Ayuntamiento 3.055.884

    Concesionarios 9.761.759

     

    76% de participación Concesionarios

    24% de participación Ayuntamiento

     

    De haberse mantenido el criterio de los 3 tercios del Plan Director

     

    Ayuntamiento 4.272.548

    Concesionarios 8.545.096

     

    Una diferencia a favor de los concesionarios de 1.216.663 euros

     

    Correspondiendo una devolución por exceso de aportación inicial de 16.000 euros de media por puesto

     

     

    • A modo de conclusión ,existen verdaderas dudas del reparto de costes de obra .

     



ANÁLISIS  DEL PROCESO (económicamente)


PLAN DIRECTOR 2016

Los objetivos que persigue este Plan son:

  • Impulsar la regeneración urbana de una zona clave para la ciudad
  • Mantener el carácter y uso tradicional del mercado
  • Recuperar y mostrar el espacio arquitectónico original
  • Introducir nuevos usos complementarios, actividades y servicios
  • Atraer más usuarios
  • Ampliar la franja horaria de apertura del edificio
  • Plantear opciones de financiación y modelos de gestión que hagan viable la reforma 

    Propuesta de viabilidad económica y financiera

AÑO 2016

(pagina 60 plan director)

Uno de los objetivos de este Plan Director, es fijar las bases de la viabilidad de la futura concesión del Mercado Central de Zaragoza de acuerdo al modelo de gestión propuesto. El modelo planteado debe garantizar que sea un modelo sostenible para todos los actores implicados en la remodelación del mercado, que solucione los tres grandes problemas a los que se enfrenta la reforma:

  • Realizar la fuerte inversión necesaria para rehabilitar el edificio

  • Resolver el problema de déficit municipal que genera actualmente la prestación del servicio de mercado

  • Plantear un proyecto viable desde el punto de vista del comerciante que debe asumir una fuerte inversión inicial y unos importantes gastos de mantenimiento del edificio

  • Para la elaboración de los cálculos económicos se han utilizado hipótesis o supuestos técnico-operativos que proceden de las estimaciones realizadas e información de mercado.

 

Como se verá a través del estudio, la inversión para rehabilitar este edificio de gran valor patrimonial es muy elevada para poder rentabilizarse con la explotación del mercado y  por tanto, será necesaria la aportación de financiación pública en base a las partidas de rehabilitación y actuaciones urbanas. 

 

 INVERSIÓN DEL PROYECTO

 

Es importante recalcar que este estudio de costes es únicamente una previsión basada en proyectos similares, pero que el coste real de la ejecución de la obra deberá calcularse pormenorizadamente en la fase de desarrollo del proyecto, y que por lo tanto, los pliegos de la concesión deberán prever como se asumirían las desviaciones en el coste, ya sean a menor o mayor volumen de inversión

 

iva no incluido


REPARTO DE COSTES

 

Para hacer frente a esta fuerte inversión se plantea que un esquema de aportación de fondos razonable sería el de dividir la aportación de fondos en 3 partes iguales.

Por un lado, los detallistas aportarán una tercera parte de la inversión. Las otras dos terceras partes las pondrá el ayuntamiento, aportando una de ellas a fondo perdido y la otra para recuperarla en forma de canon durante el período concesional.

En este apartado describimos la aportación de ambas partes al proyecto.

Detallistas
Uno de los tres tercios en que hemos dividido la inversión final debería ser soportado por la empresa concesionaria formada por los comerciantes del Mercado, alcanzando aproximadamente 3,2 millones de euros. Si hacemos una media entre los puestos que se plantean en este Plan Director obtendríamos un valor entre los 36.400 € por comerciante en la opción de 88 puestos y de 42.100 € si se opta por la opción de 76 puestos con un mínimo de 5m. de ancho por puesto. 
Financiación del Ayuntamiento
Como hemos avanzado antes, hemos planteado que parte de la inversión realizada por el ayuntamiento debería aportarse al proyecto a fondo perdido, dado el innegable interés público del proyecto, tanto desde un punto de vista patrimonial, urbanístico y arquitectónico, como desde el punto de vista de la regeneración urbana y el sostenimiento de modelo social justo para el centro de Zaragoza.  

Los valores de inversión y gastos de explotación a soportar por los comerciantes deben guardar un equilibrio.

 

El escenario previsto bajo la hipótesis de que tenemos 88 puestos. Obviamente, si finalmente hay un número diferente de puestos habría que redistribuir tanto la inversión como los gastos corrientes. 

    AYUNTAMIENTO   CONJUNTO   CADA UNO MES PUESTO TOTAL
fondo perdido ⅓ TOTAL 3.185.968 ⅓ TOTAL 3.185.968 88 36.204    
financiación ⅓ TOTAL 3.185.968            
TOTAL   6.371.936   3.185.968 88 36.204   9.557.904
                 
                 
CANON       63.719 88 724 60 63.719
coste explotación ⅔ TOTAL 463.184 ⅓ TOTAL 231.592 88 2.632 219 694.776
TOTAL       295.311   3.356   758.495

 

 

Opinión Personal

 

  • Destacar el concepto de reparto de costes a 3 partes iguales 

  • Los comerciantes aportaran aproximadamente 3,2 millones de euros 

  • El Mercado provisional entra dentro del presupuesto total (coste presupuestado 925.000)

Sumando el otro tercio financiado por el Ayuntamiento y gastos de mantenimiento se realiza esta reflexión (pag.66 Plan Director)

 

En función del número final de puestos, obtendríamos un coste aproximado de entre 3.350 € y 3.900 € anuales por puesto, lo que supondría un coste mensual de 280 € o 325 € mensuales, que estimamos que puede ser el coste límite que podrían soportar puestos de este tipo.

 

En todo caso, estos valores deberán ser negociados entre el ayuntamiento de Zaragoza y los comerciantes para valorar la viabilidad del reparto de costes que se plantea, teniendo siempre en cuenta que los valores de inversión y gastos de explotación a soportar por los comerciantes deben guardar un equilibrio.

 

Cualquier propuesta que tenga como objetivo aumentar uno de los dos conceptos debería compensarse con una reducción del otro, para no desequilibrar la presión que los costes del proyecto van a tener en la actividad comercial de los detallistas.

 

  • Escenario actualizado con precios reales

 

    AYUNTAMIENTO   CONJUNTO   CADA UNO MES PUESTO TOTAL
fondo perdido ⅓ TOTAL 4.214.290 ⅓ TOTAL 4.214.290 78 54.029    
financiación ⅓ TOTAL 4.214.290            
TOTAL   8.428.580   4.214.290 78 54.029   12.642.870
                 
                 
CANON     50 84.286 78 1.081 90 84.286
coste explotación ⅔ TOTAL 463.184 ⅓ TOTAL 231.592 78 2.969 247 694.776
TOTAL 12.642.870     315.878   4.050   779.062

Precio total obra 12.642.870   Tres tercios 4.214.290     Media de aportación 54.029 

Media de mes financiación 90 euros(CANON)      Media gastos corrientes 247 euros (GESTORA)

Escenario real con las aportaciones realizadas
Escenario real con las aportaciones realizadas

INFORME 2017

 

En mayo de 2017 se redacta un informe para ampliar y concretar parte de la información del anterior plan director

 

El objeto del presente informe es ampliar y concretar parte de la información recogida en el Plan Director para la Renovación Integral del Mercado Central de Zaragoza necesaria para la elaboración del pliego de condiciones que ha de regir las nuevas adjudicaciones del futuro mercado

 

A parte de las consideraciones generales de dicho informe establece  como objetivos fundamentales:

• Impulsar la regeneración urbana de una zona clave para la ciudad.

• Mantener el carácter y uso tradicional del mercado.

• Recuperar y mostrar el espacio arquitectónico original.

• Introducir nuevos usos complementarios, actividades y servicios.

• Atraer más usuarios.

• Ampliar la franja horaria de apertura del edificio.

• Plantear opciones de financiación y modelos de gestión que hagan viable la

reforma. 

 

Como siguiente fase del proceso, el Ayuntamiento ha decidido llevar a cabo paralelamente la redacción del Proyecto y la licitación de las concesiones de los puestos del Mercado Reformado, estando prevista la ocupación de los puestos del mercado provisional por los operadores que hayan resultado adjudicatarios en la citada licitación.

 

.GRADO DE TERMINACIÓN INTERIOR DE LOS PUESTOS. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL EQUIPAMIENTO.

 

 

Todos los puestos se entregarán a sus adjudicatarios completamente terminados a nivel de acabados.

  • Los paramentos verticales se revestirán con material cerámico de primera calidad a elegir por la dirección facultativa, rematándose las uniones con el pavimento mediante la realización de medias cañas.

  • Los techos de los puestos se resolverán mediante la instalación de falso techo registrable y lavable.

  • Los cierres de los puestos se realizarán mediante sistema de persianas.

  • Todos los puestos dispondrán de lavamanos con dotación de agua fría y caliente.

  • Se instalará un sumidero individual en cada puesto.

  • La instalación eléctrica será independiente para cada puesto, contando con cuadro general eléctrico diferenciado por puesto y tomas eléctricas para usos varios.

  • En cuanto a las telecomunicaciones, la instalación será independiente para cada puesto, con tomas de teléfono y datos.

  • Los puestos se entregarán con la iluminación general resuelta, sin incluirse la iluminación especifica del tipo de producto a comercializar.

  • Respecto a la climatización, los puestos incluirán instalación individual de atemperamiento.

  • En los casos que se considere necesario, se instalará una barra de colgar en el puesto.

  • Todos los puestos estarán dotados del correspondiente rótulo identificador.

  • Todos los puestos estarán dotados de mobiliario expositor, el cuál será diferente en función de la familia de productos a comercializar:

  • Los puestos de carnes, pollerías, charcuterías y menúceles estarán dotados de vitrinas frigoríficas.

  • Los puestos de frutas, verduras y hortalizas, estarán dotados de mesas expositoras de acero inoxidable sin refrigerar.

  • Los puestos de pescado, se dotarán de mesas expositoras refrigeradas, especiales para ese tipo de producto, con desagüe incorporado.

Por otra parte, la anterior estimación realizada en el Plan Director, lo es a precios de 2016, por lo que teniendo en cuenta que con los plazos que se manejan actualmente se prevé la ejecución de la inversión fundamentalmente en 2018, parece justificado actualizar el valor de dicha estimación incrementándola con el correspondiente IPC del año 2016 (1,6%) y el esperado para el año 2017 (1,5%).

 

Por tanto el cuadro de inversión previsto en el Plan Director actualizado a precios de 2017 quedaría:

Es decir, la inversión a realizar en base a las previsiones del Plan Director se pude cuantificar en ONCE MILLONES NOVECIENTOS CINCUENTA Y UN MIL TRESCIENTOS ONCE EUROS, realizándose la misma a cabo en cinco ámbitos de actuación, cada uno de ellos a su vez con su parte de gestión técnica asociada:

 

En base al avance de los trabajos de diseño del nuevo mercado, se puede realizar una nueva estimación del coste de inversión, que si bien sigue sin ser un presupuesto exacto, si tiene un mayor grado de certeza.

 

Considerando el desglose en las mismas áreas de actuación, se tiene

 

 

  1. ESQUEMA DE FINANCIACIÓN PROPUESTO DE LA INVERSIÓN Y LOS GASTOS DE EXPLOTACIÓN.

 

 

 

Según se ha establecido, el presupuesto de inversión de la intervención completa asciende a 13.260.390 €, diferenciándose cinco ámbitos de actuación diferentes, cada uno de ellos con su parte proporcional de gastos técnicos y de gestión de construcción:

 

  • Actuaciones previas y rehabilitación.

  • Urbanización.

  • Habilitación del mercado.

  • Equipamiento.

  • Plan de transición.

  • Actuaciones previas y rehabilitación: hacen referencia principalmente a las obras de rehabilitación de la envolvente y estructura del edificio (fachadas, cubiertas y estructura) que por el hecho de tratarse de un edificio catalogado como Bien de Interés Cultural (BIC) deberán llevarse a cabo con especiales medidas de precaución y respeto al diseño original, con el consiguiente sobrecoste.

  • Urbanización: se trata de las obras de acondicionamiento de los espacios exteriores y accesos.

  • Habilitación del mercado: consisten en las obras de reforma de la sala de venta en planta baja y pequeñas actuaciones en la planta semisótano. 
  • Equipamiento: complementaria a la anterior, se refiere a la renovación del equipamiento de los puestos del mercado y las zonas comunes. Junto a la habilitación del mercado, son los aspectos que verdaderamente afectan a la actuación de renovación del mercado propiamente dicha.

  • Plan de transición: imprescindible para poder llevar a cabo las anteriores, consiste en las diferentes acciones y actuaciones a realizar para conseguir mantener la actividad comercial del mercado durante el periodo que duren las actuaciones anteriormente descritas. Fundamentalmente, aunque no exclusivamente, consistirá en la instalación de un mercado provisional.

Como se ha comentado, los dos primeros ámbitos hacen mayor referencia a las actuaciones de rehabilitación del edificio BIC y su entorno urbano, mientras los tres últimos están más directamente relacionados con la reforma propiamente del mercado como actividad comercial.

 

Por tanto, el coste de la intervención puede desglosarse según la tabla:  

 

 

 

Parece por ello razonable establecer una fórmula de financiación de la intervención completa que distinga entre ambos grupos de actuaciones, de forma que sea el Ayuntamiento quien se haga cargo de asumir los costes del primero, y los comerciantes que resulten adjudicatarios quienes sufraguen el segundo a través de los correspondientes cánones.

Hay un Cambio de concepto de los 3 tercios del Plan Director que rompe el equilibrio de forma de pago de la inversión a otro concepto :

  • Actuaciones complementarias y reforma del edificio BIC por el ayuntamiento ( 3.633.857 Ayuntamiento )

  • Resto los comerciantes (9.626.533 Concesionarios) 

El cambio es importante siguiendo el criterio inicial de los 3 tercios seria: 4.420.130 Ayuntamiento 8.840.260 Concesionarios

 

  • El costo del Mercado Provisional se dispara a 1.785.053 euros de los 925.000 previstos

 

No obstante, en aras a facilitar la asunción a los futuros concesionarios de la inversión a realizar, y siguiendo con el sentido general del criterio de reparto de costes de inversión establecido en el Plan Director, se propone que, del importe de inversión a asumir por los concesionarios, la mitad (50%) lo hagan directamente a través de una “aportación inicial”, y la otra mitad (50%) sea financiada por el Ayuntamiento que la repercutirá a los concesionarios a través de un “canon periódico” durante la concesión.

 

Es decir, los concesionarios abonarán mediante una aportación inicial 4.813.266 €, a razón de 56.447 € de media por detallista de alimentación, y la misma cantidad mediante el pago de un canon periódico durante todo el plazo de duración de la concesión.

 

“No obstante, en aras a facilitar la asunción a los futuros concesionarios de la inversión a realizar, y siguiendo con el sentido general del criterio de reparto de costes de inversión establecido en el Plan Director, se propone que, del importe de inversión a asumir por los concesionarios, la mitad (50%) lo hagan directamente a través de una “aportación inicial”, y la otra mitad (50%) sea financiada por el Ayuntamiento que la repercutirá a los concesionarios a través de un “canon periódico” durante la concesión.”

 

Se recuerda el informe del Plan Director la asunción de la parte de inversión de los concesionarios al 50% como aportación inicial y 50% financiado y olvida la directriz de los 3 tercios

Establecer un criterio idéntico al del Plan Director de reparto del gasto entre la Entidad Gestora y el Ayuntamiento, estableciéndose que el Ayuntamiento asuma 2/3 del gasto total y el otro 1/3 lo asuma la Entidad Gestora, es decir, unos 210.000€ los concesionarios, a través de la Entidad Gestora, y 420.000 € aproximadamente, el Ayuntamiento, con lo que aplicando el criterio de reparto entre concesionarios anteriormente descrito, se obtienen los importes reflejados en la

 

Nuevamente al recordar el reparto de gasto se dirige al Plan Director y los 3 tercios

 

¿Por que todos los criterios se refieren al 3 tercios del Plan Director y se modifica exclusivamente en el apartado de financiación de la obra?

 

 

INFORME 2019

 

 

A la fecha de redacción del presente informe, mayo de 2019, ya se ha terminado la redacción de los proyectos, adjudicado las obras y ejecutadas un porcentaje elevado de las mismas, por lo que se está en disposición de realizar una actualización del presupuesto de inversión con valores reales en la mayoría de los apartados.

 

Las obras de rehabilitación del mercado se han adjudicado en 8.183.786€ IVA incluido,

Esta mañana se ha reunido la Mesa de Contratación constituida en Mercazaragoza para valorar la adjudicación de las obras de rehabilitación del mercado Central 'Lanuza', a cuya licitación han concurrido 9 empresas constructoras de ámbito nacional.

 

Una vez vistas y analizadas las valoraciones técnicas y las ofertas económicas presentadas por cada una de ellas, la Mesa de Contratación ha decidido proponer la adjudicación de las obras a la empresa Ferrovial Agromán, S.A., por un importe de8.183.810,80 euros por ser la empresa que ha obtenido la máxima puntuación en el proceso de valoración. Sumando el importe adicional del control de calidad y asistencia técnica (67.158,60 euros) serían 8.250.969,4 euros,

 

Además, ofrece una reducción de 30 días naturales en el plazo de ejecución, y un aumento del período de garantía de 3 años, sobre el mínimo de 2 años exigido en los pliegos de condiciones.


Esta propuesta de adjudicación deberá ser aprobada en los próximos días por el Gobierno de la ciudad, y se calcula que, si se cumplen todos los trámites en los plazos previstos, los trabajos de rehabilitación del Mercado Central de Lanuza podrían comenzar a mediados del próximo mes de mayo.


También es preciso señalar que esta propuesta de adjudicación se refiere exclusivamente a la obra de rehabilitación de un edificio que, como se sabe, está catalogado como Bien de Interés Cultural,y que cuenta con una antigüedad en su construcción de más de 100 años, no incluyendo (aunque se cuenta con presupuesto para ello) los imprevistos que pudieran surgir en el desarrollo de los trabajos. Tampoco incluye el equipamiento del mercado, que será objeto de una licitación aparte.

 

Como se recordará, el Gobierno de Zaragoza ha estimado que todo el proceso de rehabilitación, recuperación y puesta en servicio del Mercado Central, incluido el mercado provisional, supone una inversión aproximada de unos 15 millones de euros.


Como consecuencia de modificaciones, se ha aprobado una ampliación del presupuesto de ejecución de la obra, dando lugar al siguiente presupuesto:

Sumando el importe adicional del control de calidad y asistencia técnica (67.158,60 euros) serían 8.250.969,4 euros

 

NO incluye el equipamiento del mercado, que será objeto de una licitación aparte.

 

El presupuesto de vitrinas y demás 1,007,036

 

Presupuesto cámaras 370,888 

 

LA REDUCCIÓN DE COSTES DE LA OBRA ES IMPORTANTE

 

 

AMPLIACION PRESUPUESTO

 

 

El Gobierno de Zaragoza con fecha 22 de febrero de 2019 adoptó el siguiente acuerdo:

 

A) A través de pronunciamiento del Gobierno de Zaragoza de fecha 10-12-18 fue adoptado el siguiente acuerdo:

PRIMERO.: Autorizar la redacción del proyecto modificado correspondiente a las obras de “REHABILITACIÓN POR MODERNIZACIÓN DEL MERCADO CENTRAL LANUZA” , adjudicado a la empresa FERROVIAL S.A. que supone un incremento de, aproximadamente, 662.821€ (IVA excluido) a la vista de las necesidades señaladas por la Dirección de Obra y órgano Supervisor Municipal en sus informes de 31 de Octubre y 15 de Noviembre de 2018, respectivamente que, en síntesis aluden a:

 

Motivadas por daños ocultos que requieren mejores medidas de reparación:

 

- Relleno de la galería perimetral, para refuerzo de las cimentaciones.

- Forjado de planta baja mediante losa de hormigón armado, por el deterioro y oxidación de los materiales de sustentación.

- Reforzamiento de pilares de fundición de planta baja.

- Sistema de climatización de planta baja, afectado por la solución estructural adoptada.

- Restauración y tratamientos de fábricas de ladrillo, erosionados por el paso del tiempo.

- Restauración y tratamientos de elementos pétreos de fachada, basamentos, escalinatas, pilares pétreos del sótano y elementos de bronce.

 

 

Motivados por el destino y ocupación de puestos de venta:

- Instalación automática de incendios en puestos de venta, según la evolución de las asignaciones en la ocupación de éstos, para fijar la adecuada densidad de la carga de fuego.

- Instalación de canaletas de recogida de agua en todos los puestos y reforzamiento de los de pescaderías.

 

- Adecuación de rótulos de puestos según distribución y ocupación de estos.

- Coordinación de las necesidades de los puestos de venta en función de los planteamientos realizados por sus ocupantes, incluidos los equipamientos de las instalaciones.

 

REFERENCIA A LA IMPLICACIÓN por el destino y ocupación de puestos de venta:

 

 

c) Rótulos de puestos:

- Informe de la Dirección Técnica:

Si bien el Proyecto de Ejecución aprobado incluye partida de rotulación en puestos de manera que éstos guardaran homogeneidad, estando previsto ejecutar en policarbonato transparente con vinilos de diseño según imagen corporativa, es también por petición de los propios comerciantes, y en base a la experiencia del Mercado Provisional, más propio permitir un diseño particularizado y personalizado de éstos, bajo una reglas de diseño a fijar por esta Dirección de Obra, a ejecutar por cada propietario, lo que además permite reducir alcance de obra, en contraprestación a las canaletas anteriormente referenciadas.”

d) Coordinación externa necesidades puestos de venta:

- Informe de la Dirección Técnica:

Con el fin de poder valorar los requisitos de cada uno de los comerciantes en su puesto de venta y dado que estas necesidades afectan o podrían hacerlo directamente al replanteo de las instalaciones ya contratadas y a los acabados interiores de cada puesto, se solicita la incorporación en este posible modificado de una partida presupuestaria que permita la subcontratación de una asistencia técnica  externa que unifique y configure las mencionadas necesidades, que por otro lado han de estar supervisadas por el contratista principal, de tal forma que en ningún caso interfieran en el normal desarrollo de las obras y fundamentalmente no modifiquen las instalaciones generales del edificio ya contratadas.

A este respecto se emitirá un Informe que incluya, ya aprobado por cada concesionaria, un prediseño de cada puesto que no requiera a futuro obras que afecten ni a la distribución ni acabados ni instalaciones del conjunto. Informe este que irá acompañado de su correspondiente valoración si fuera oportuno.”

- Informe de Arquitecto supervisor de 31-1-18:

El Informe externo de coordinación de puestos, presupuestado en esta Modificación con un importe de 54.107,84€+IVA (que representa un incremento del 0,80%), viene originado como consecuencia de las tareas emprendidas por este Técnico con los representantes de los distintos gremios de detallistas, así como tras las encuestas realizadas con cada uno de los concesionarios, con motivo de averiguar las necesidades laborales que hicieran ajustar el diseño de puestos, tanto en distribución como en acabados y disposición de equipos.

 

Es preciso recordar en este momento que el Proyecto licitado no incluye el acabado íntegro de los puestos, sino su envolvente y una serie de instalaciones que, en la mayor parte de los casos -y así se demostró en la instalación del Mercado Provisional- habría que cambiar para la necesaria personalización de los diferentes puestos -por las exigencias del método de trabajo de los distintos gremios, e incluso de las especificidades de los distintos productos trabajados por el mismo gremio-, dado que el Proyecto generaliza y unifica excesivamente el tratamiento de los puestos.

 

Pero es más y como ejemplo de pequeños cambios que se deben producir en obra como consecuencia de haberse realizado las licitaciones de las concesiones con posterioridad a la redacción y aprobación del Proyecto en ejecución, y surgir nuevas necesidades, se pueden citar las necesarias previsiones de pequeños espacios para almacenar mobiliario de los cuatro locales de restauración, la necesidad de previsión de un espacio para almacenar la “venta domiciliaria” o de una cámara para conservación de flores y plantas, nueva actividad que surgió a raíz de la segunda licitación (solicitados todos ellos por los concesionarios actuales, o por todos los posibles licitantes en el caso de bares, y resueltos en obra con simples incrementos de tabiquerías y puertas).

 

Estas modificaciones en los puestos, reitero que necesarias por su destino final y por

la agrupación de varios de ellos, hace necesaria una perfecta coordinación con la ejecución de la obra, que no es posible diferenciar ni separar o coordinar externamente, por cuanto la empresa contratista Ferrovial-Agromán ha de ser instantáneamente conocedora para la inmediata ejecución en obra de tabiquerías, instalaciones, disposición de preinstalaciones de equipos, etc.

 

El trabajo a desempeñar para este asunto es impensable que lo siga desarrollando el Técnico que suscribe, en su labor de dirección y supervisión de los Trabajos, ni tampoco que sea realizado por la Dirección de la Obra, dedicada a otra serie de cuestiones propias de su ejecución, por lo que se ha considerado, frente a las diversas alternativas habidas en orden a una gestión municipal de estas tareas, éstas han sido desechadas en razón al avanzado estado de los trabajos que requiere una inusitada urgencia y una coetánea coordinación con el Contratista, por lo que lo más adecuado es la elaboración del Informe por la propia Empresa Contratista, por medio de un equipo de diseño especializado en “retail”, es decir, en instalaciones comerciales, el cual refleje esas adaptaciones de los detallistas para su previsión o ejecución en obra, a la vez la vez que muestre al propio concesionario en realidad virtual cómo quedará su lugar de trabajo.” 

 

 

EL REPARTO DEL PRESUPUESTO REALIZADO POR PARTIDAS DE INVERSIÓN

 

 

( lo que es lo mismo a pagar por Ayuntamiento y Comerciantes)

Aunque existe un capítulo denominado Equipamiento, la realidad es que en él no se incluyen los mostradores y vitrinas frigoríficas que debían equipar cada puesto y que en el Informe de 2017 se contemplaban como equipamiento básico incluido en el presupuesto de actuación, entendiéndose por ello que deberá añadirse a las obras ya contratadas.

 

Desde los servicios técnicos municipales se ha realizado de forma coordinada con los concesionarios, un prediseño de las necesidades particulares de cada puesto y una prospección del mercado en base a las mismas, teniéndose como resultado que el coste de dicho equipamiento ascenderá a 1.007.036 €,

 

Por tanto, añadiendo a los 94.104,28 € contemplados en el contrato de obras, el coste de las vitrinas y mostradores, 1.007.035, 81 €, se tiene que la inversión en equipamiento resulta de 1.101.140,09 €.

 

Por otra parte, según la información facilitada por los servicios técnicos municipales, el coste de la inversión en el mercado provisional ha sido de 1.572.347€, a los que habrá de añadirse el coste de desmontaje del mismo, que deberá realizarse inmediatamente después del traslado al nuevo mercado, estimándose que el coste será de 250.000€, dando lugar a un coste total estimado asociado al mercado provisional de 1.822.347€.

 

Por último, hay que añadir a los costes anteriores, el coste de los diferentes honorarios técnicos asociados a la redacción de proyectos, dirección de obras, etc, cuyo importe total es de 1.003.479€, que se reparten proporcionalmente al importe de cada uno de los capítulos de inversión anteriormente contemplado, dando lugar al cuadro de inversión actualizado:

Donde puede observarse que el importe de inversión a asumir por los concesionarios se incrementa ligeramente, pasando de 9.626.533 € estimados en el informe de 2017, a 9.761.760 € recogidos en el cuadro anterior, concluyéndose que la aportación global del conjunto de los concesionarios debería incrementarse.

 

 

No obstante lo anterior, dado el grado de avance de las obras, los plazos previstos para su finalización y puesta en marcha del mercado, así como la voluntad del equipo de gobierno municipal de facilitar la participación de los adjudicatarios en la terminación de sus puestos, se propone la realización de un convenio con los mismos para que sean ellos quienes se encarguen de llevar a cabo la contratación de los citados equipamientos, sufragándose el coste con cargo al presupuesto de inversión de la actuación, es decir, reintegrándoseles los importes correspondientes de la aportación global realizada.

 

Con ello se consigue de una parte, una mayor celeridad a la hora de la contratación e instalación de los equipos, y por otra, una reducción de la inversión necesaria para los mismos, pues al realizarse la contratación directamente por los concesionarios, el IVA de dichos equipos deja de ser un coste, reduciéndose en dicho importe la parte de inversión correspondiente a los concesionarios en el apartado de Equipamiento, quedando con ello el cuadro de inversión:

 

 

Donde puede observarse que la cifra de inversión varía, tanto en el total, como en las cantidades correspondientes al Ayuntamiento y los concesionarios, disminuyendo en ambos casos, generándose con ello un “superávit” en las aportaciones iniciales realizadas, motivado por el hecho de no computar como gasto el IVA de vitrinas y mostradores, ya que, en caso contrario, como se vio anteriormente, se generaría un “déficit” en las aportaciones realizadas.

 

Según se estableció en el Informe de 2017, el Ayuntamiento se hará cargo de los costes “Actuaciones previas y Rehabilitación” y “Urbanización”, y los concesionarios de los de “Habilitación del mercado”, “Plan de transición” y “Equipamiento”.

 

En el Informe de 2017, se estableció igualmente que, en aras a facilitar la asunción a los concesionarios de la inversión a realizar, y siguiendo con el sentido general del criterio de reparto de costes de inversión que se establecía en el Plan Director, del importe de inversión a asumir, la mitad (50%) lo hicieran directamente a través de una “aportación inicial” y la otra mitad (50%) fuera financiada por el Ayuntamiento que la repercutirá a los concesionarios a través de un “canon periódico” durante la concesión.

 

Es decir, según dicho criterio, una vez actualizado el presupuesto de inversión, los concesionarios deberían abonar mediante una aportación inicial 4.791.696 €, y la misma cantidad mediante el pago de un canon periódico durante todo el plazo de duración de la concesión.

 

Ahora bien, como quiera que ya se han adjudicado la mayoría de los puestos, y en los contratos de adjudicación se han fijado los cánones a abonar durante la duración de la concesión, otorgándoseles a los mismos carácter contractual rígido, no se entiende apropiado su modificación, por lo que se considerarán los establecidos en el Informe de 2017 que han sido directamente trasladados a los contratos de adjudicación, siendo por ello el importe de inversión asumido a través de los mismos de 4.813.266€, y quedando por tanto por asumir a través de las aportaciones iniciales la cantidad de 4.770.127€.

 

EQUIPAMIENTO ADICIONAL: CÁMARAS FRIGORÍFICAS.

 

Si bien es cierto que, en el Informe de 2017 no se incluían las cámaras frigoríficas como el equipamiento básico de que debería dotarse a los puestos, y que por tanto, las mismas deberían ser instaladas y costeados por los propios concesionarios de forma independiente, la corporación municipal, a la vista del ahorro que se ha producido por el menor coste de la actuación a sufragar por el Ayuntamiento, y con objeto de mejorar las condiciones y prestaciones de los puestos, que a la postre deberá traducirse en un mejor servicio a los consumidores, ha llevado acabo avances comunicativos comprometiendo la asunción municipal de este gasto.

 

De la prospección de mercado llevada a cabo por los servicios técnicos municipales coordinadamente con los propios concesionarios, se ha concluido que el coste de dichas cámaras ha de establecerse en 5.012€ por unidad, importe que le será aportado a cada concesionario desde el Ayuntamiento en concepto de “Reintegro para instalación de cámara frigorífica”, estableciéndose los condicionantes que se estimen oportunos por el Ayuntamiento.

 

 

 

 

El Mercado Central no llegará a Pilares, pero abrirá en noviembre con un ahorro de dos millones aragondigital.es/2019/07/05/

 

Las obras del Mercado Central van en tiempo y forma. El 85% de los trabajos de rehabilitación están ya finalizados y terminarán a principios de septiembre, aunque no será hasta finales de noviembre cuando abra oficialmente sus puertas, una vez que se hayan instalado los detallistas.

Aunque todavía no se ha cerrado el presupuesto, si la cifra que se manejaba era de 15,5 millones de euros de inversión, la previsión es de no llegar a los trece millones de euros. “Es algo inaudito”, ha bromeado el arquitecto municipal y director de las obras del Mercado Central, José Antonio Aranaz.

Y se ha hecho, ha dicho, “ajustando y haciendo bien los proyectos, llevando bien el ritmo de la obra, las bajas de las licitaciones de un 23% nos dio mucha holgura también”. Respecto a plazos de la propia obra, ha indicado Aranaz, “solo se ha ido un par de meses”.

Quedan nueve puestos sin propietarios, para los que se sacará un nuevo concurso, tal y como ha anunciado el consejero municipal de Urbanismo y Equipamientos, Víctor Serrano, quien ha insistido en que su intención es “caminar en la dirección de que el mercado se llene”, por ello, ha agregado, estudiarán “cómo hacer para que sea atractivo”. De los cuatro puestos de restauración, ya se ha avanzado que uno estará especializado en brasas y otro en pescado y marisco.

Serrano ha querido reconocer la labor del gobierno anterior, quien encargó y empezó el que “probablemente sea el mejor proyecto del gobierno de ZeC”, según ha manifestado el consejero y cuando las cosas se hacen bien, ha dicho, “hay que reconocerlas y, sobre todo, disfrutarlas”. Tampoco se sabe todavía qué se hará con el mercado provisional instalado en San Juan de los Panetes, pero lo que sí aseguran desde el Ayuntamiento es pretenden que se implante en algún barrio de la ciudad.

Ahora, las obras se van a simultanear con los trabajos de urbanización del entorno, que tendrán al peatón como principal referencia. En este sentido, el arquitecto y director de las obras, José Antonio Aranaz, ha explicado que se dejará la zona a cota cero, con prioridad peatonal. “El peatón dominará el espacio aunque, eso sí, a unas horas determinadas podrán acceder vehículos de carga y descargas, y también podrán acceder los vecinos a las comunidades”, ha aclarado.

 En el sótano también se están terminando ya las labores. Ya se están montando los lavabos, aseos públicos y vestuarios del personal, que en el anterior mercado no había. También habrá una gran sala, que puede dividirse en dos, para celebrar eventos ligados a la venta, como demostraciones gastronómicas, etc.